Théorie de l'enchère foncière

Définition de la théorie de la rente d'offre

La théorie de la rente de soumission est une façon d'expliquer la structure interne des villes.

La théorie de la rente d'offre (que tu peux aussi voir écrite comme "théorie de la rente d'offre") s'appuie sur des modèles urbains très généraux identifiés par les géographes urbains :

• Une ville comprendra un quartier central des affaires (CBD), où se déroule la majeure partie du commerce

• Une ville comprendra un district industriel, où la plupart des activités de fabrication ont lieu.

• Une ville comprendra un ou plusieurs quartiers résidentiels périphériques.

Le CBD est le "cœur" de la ville ; dans le langage courant, nous pourrions appeler le CBD "centre-ville" ou "le centre de la ville", bien que certaines villes puissent classer leur CBD comme une partie du centre-ville, comme nous le verrons plus loin. Les CBD sont souvent construits à partir d'un "centre-ville" historique original.

Dans la plupart des centres-villes, une boucle de rétroaction positive est en place : la plupart des commerces, des activités de vente au détail, des opportunités sociales et des commodités urbaines sont situés dans le centre-village parce que c'est là que la densité de population est la plus élevée - et la plupart des gens veulent vivre dans le centre-village parce que c'est là que la plupart des commerces, des activités de vente au détail, des opportunités sociales et des commodités urbaines sont situés ou en train d'être mis en place. La densité de la population et le commerce continuent d'augmenter proportionnellement l'un à l'autre.

Le "loyer" dans le loyer de l'offre se réfère aux revenus après que les coûts de production et de transport ont été soustraits. Si les coûts de production sont fixes, l'objectif est alors de réduire les coûts de transport autant que possible, ce qui explique pourquoi le CBD à forte densité de population est la zone la plus souhaitable pour le commerce.

Les personnes qui vivent dans le CBD peuvent avoir plus d'opportunités sociales et économiques que celles qui vivent à l'extérieur. Les entreprises situées dans le CBD peuvent générer des profits plus importants grâce à la densité de la population. La forte désirabilité des appartements résidentiels et des espaces commerciaux dans le CBD fait grimper les prix ; c'est le cœur de la théorie du loyer minimum.

Fig. 1 - Le coût des loyers diminue à mesure que l'on s'éloigne du CBD

Plus tu t'éloignes du CBD, moins tu es confronté à la concurrence pour l'utilisation des terrains. Cela s'explique par :

• le commerce ne sera pas aussi courant parce que les entreprises voudront maximiser leurs profits en s'installant dans une zone aussi dense que possible.

• les opportunités sociales diminuent dans les zones moins densément peuplées, ce qui les rend moins attrayantes pour les résidents.

En outre, le coût du transport (à la fois en termes de temps et d'argent) l'emporte sur l'avantage d'un loyer moins cher à l'extérieur du CBD. Ces facteurs font baisser les loyers offerts par rapport aux loyers offerts dans le centre des affaires.

La théorie de la rente de soumission implique que les villes créeront organiquement des zones basées sur la fonction des bâtiments, c'est-à-dire que l'industrie et le commerce ne se trouveront pas naturellement dans les mêmes zones de la ville.

Théorie de la rente de soumission de William Alonso

William Alonso (1933-1999) était un urbaniste et un économiste. On lui attribue la création de la théorie de la rente de soumission.

Alonso est né en Argentine mais a déménagé avec sa famille aux États-Unis en 1946, alors qu'il avait environ 14 ans. Après avoir occupé plusieurs postes dans le monde universitaire, Alonso a écrit Location and Land Use : Toward a General Theory of Land Rent, qui a été publié pour la première fois en 1964^.2 Ce livre est important car il constitue l'une des premières tentatives modernes d'expliquer le coût des loyers dans les villes.

Les idées d'Alonso sur l'utilisation des terres et la théorie de la rente foncière ont ensuite été adaptées pour être utilisées en géographie agricole afin d'expliquer la répartition spatiale de l'agriculture intensive et de l'agriculture extensive.

Hypothèses de la théorie de la rente de soumission

Alonso a formulé plusieurs hypothèses sur la structure interne des villes en formulant la théorie de la rente de soumission :

• Les villes ont généralement des quartiers distincts et reconnaissables, notamment un quartier d'affaires centralisé.

• Le quartier central des affaires sera intrinsèquement la zone la plus souhaitable pour une majorité de personnes.

• Les coûts de transport sont constants dans toute la ville, c'est-à-dire que les coûts de transport sont moins élevés lorsqu'on se déplace à l'intérieur du quartier des affaires que lorsqu'on se déplace du quartier résidentiel au quartier des affaires parce que la distance géographique est plus courte.

• La rentabilité proportionnelle à la densité de la population est le facteur le plus déterminant de l'intérêt d'un emplacement pour le commerce.

La théorie de la rente de soumission présente un schéma urbain qui est à bien des égards très similaire au modèle de la zone concentrique ou au modèle du secteur de Hoyt. Beaucoup de ces hypothèses se vérifient dans de nombreux cas, mais nous discuterons des forces et des faiblesses de la théorie de la rente d'offre un peu plus loin.

Exemple de la théorie de l'offre de location

Examinons quelques modèles généraux à Seattle, dans l'État de Washington, pour déterminer l'applicabilité de la théorie de l'offre de loyer. Tous les prix indiqués sont en dollars américains.

Tout d'abord, jette un coup d'œil à la carte produite par le bureau du greffier de la ville de Seattle, qui définit le centre-ville général et le CBD qui s'y trouve :

Fig. 2 - Le centre-ville de Seattle, y compris le CBD

En utilisant les paramètres tels que définis dans cette carte en date de novembre 2022 :

• Les appartements d'une seule chambre à coucher au cœur du CBD variaient entre 3200 et 3700 dollars par mois

• Les espaces commerciaux dans et autour du CBD (y compris la zone commerciale de Pike Market) allaient d'environ 32 $ à 70 $ par pied carré par an.

• Les bureaux situés dans le quartier des affaires et aux alentours varient entre 25 et 55 dollars par pied carré par an.

Allons un peu plus au sud, dans le quartier industriel officiel de Seattle. Cette zone sert de siège à plusieurs sociétés (comme Starbucks et Uwajimaya) ainsi que d'emplacement majeur pour les bâtiments industriels. Pour les besoins de cet exercice, nous inclurons également le sud du centre-ville ("SODO") dans le district industriel.

Fig. 3 - Le district industriel de Seattle

Encore une fois, en date de novembre 2022 :

• Les appartements à une chambre/studio à SODO allaient de 1700 à 2200 dollars par mois ; les résidences sont pratiquement inexistantes plus près du centre industriel.

• Les espaces commerciaux à l'intérieur et autour du centre industriel allaient de 20 à 25 $ par pied carré par an, mais étaient très limités par rapport au CBD.

• Les bureaux et les entrepôts situés dans le quartier industriel et aux alentours coûtaient environ 20 $ par pied carré par an.

Jusqu'ici, tout va bien : la théorie du loyer de soumission tient la route. Comparons ensuite les prix dans l'un des quartiers résidentiels de Seattle.

Fig. 4 - West Seattle, l'un des quartiers résidentiels de Seattle

West Seattle est surtout un méli-mélo de différents quartiers résidentiels avec quelques services de vente au détail/commerce limités. En novembre 2022 :

• Les appartements à une chambre à coucher à West Seattle allaient de 1400 à 3500 dollars par mois ; de nombreux appartements disponibles.

• Les espaces de vente au détail dans et autour de West Seattle se situaient autour de 27 à 31 $ par pied carré par an.

• Les espaces de bureaux dans et autour du quartier industriel étaient d'environ 15 à 35 dollars par pied carré par an.

Quelles tendances générales pouvons-nous dégager de cette étude de cas ? À Seattle, les espaces résidentiels, les bureaux et les commerces sont généralement plus chers autour du CBD qu'autour du quartier industriel ou du quartier résidentiel de West Seattle. Cela suggère que, dans le sens le plus général, Seattle se conforme à la théorie de la rente de soumission : les prix sont plus élevés autour du CBD, probablement parce que cette zone de la ville est perçue comme plus désirable pour le commerce et la résidence.

Forces et faiblesses du loyer fictif

La théorie du loyer fictif est simple, presque intuitive - comme nous l'avons mentionné dans l'introduction, tu as peut-être déjà rencontré le loyer fictif en cherchant un appartement ou en faisant du shopping en ville, peut-être sans même comprendre pleinement les tendances que tu observais. Ou alors, tu t'es dit : "Oh, nous sommes au cœur de la ville, ces prix sont logiques."

Dans un cas comme dans l'autre, la théorie du loyer acheteur présente un certain nombre de faiblesses. Par exemple, en 1964, Alonso n'aurait jamais pu prédire l'essor des achats en ligne et leur rôle dans l'activité du commerce de détail. Les achats en ligne minent la relation entre l'emplacement physique et les marges bénéficiaires ; la densité de la population n'est pas nécessairement un facteur déterminant dans le succès d'un commerce de détail. Si le commerce en ligne continue d'augmenter (ce qui semble probable), il n'est pas totalement impossible que la concurrence pour les espaces commerciaux physiques au sein des CBD diminue. Pour l'instant, les schémas de migration des zones rurales vers les zones urbaines restent généralement stables, mais il reste à voir quel sera l'effet à long terme d'Internet sur la répartition de la population résidentielle.

Une autre faiblesse de la théorie de la rente d'offre est son hypothèse sur l'organisation d'une ville donnée. Contrairement à Seattle, toutes les villes ne se conforment pas au schéma général "CBD - district industriel - quartiers résidentiels". Par exemple, Tokyo, au Japon, possède plusieurs CBD (voir notre explication sur le modèle des noyaux multiples). En revanche, Chesapeake, en Virginie, n'a pas vraiment de CBD perceptible, ce qui n'est pas si inhabituel pour les villes qui se sont développées à partir de banlieues. Dans ces cas-là, la théorie de la rente de soumission n'est pas particulièrement applicable.